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住房總套數(shù)，對于判斷一個地方房地產市場健康與否，無疑是一個至關重要的指標。雖然截至目前除了深圳之外，一線城市和二線熱點城市均未公布這一數(shù)據(jù)，但凡事都有跡可循，記者試圖根據(jù)政府公開信息披露的相關數(shù)據(jù)，從中推算其大致的住房總套數(shù)。結果無一不顯示，目前這些地方的住房數(shù)均已能滿足市民的居住需求，之所以供需矛盾依然突出，炒作是一個重要的因素。

值得注意的是，國家正在加強不動產登記，爭取年底前實現(xiàn)全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統(tǒng)一登記全部接入國家級平臺。到今年年底或明年，每個地方的住房數(shù)將一清二楚。

在房地產數(shù)據(jù)發(fā)布上，各地一直對一個數(shù)據(jù)諱莫如深，即當?shù)刈》靠偺讛?shù)。

日前，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康透露，深圳現(xiàn)有住房1041萬套，并一語道破：“如果房子只是用來住，我們認為是足夠的。如果用來炒作，那是不夠的。”

深圳：目前有住房1041萬套

在4月8日至9日舉行的第二屆中國制造2025（深圳）高峰論壇上，深圳市政策研究室主任、黨組書記吳思康應邀出席，其發(fā)言的主題是對深圳發(fā)展制造業(yè)的幾點思考。在談到城市用地時，吳思康順便提了一下房價。

吳思康說，現(xiàn)在深圳的房價很高，但是得到的信息是，深圳的房子都是剛需。“我不否定這個結論，這里給大家提供一個數(shù)據(jù)，深圳目前有住房1041萬套，‘十三五’期間深圳將增加70萬套住房。深圳的戶均人口是2.59人，按照此測算，現(xiàn)有的住房可容納2800萬人。深圳現(xiàn)在實際人口大概是2000萬人，深圳人口的變動趨勢這幾年呈一個總體穩(wěn)定甚至略有下降的趨勢。從這一點分析，如果房子只是用來住，我們認為是足夠的。如果用來炒作，那是不夠的。”

會后，吳思康解釋道，統(tǒng)計標準以是否有獨立廚房、洗手間來衡量，1041萬套包含了城中村住房，但不符合統(tǒng)計標準的部分職工宿舍等未計入其中。

值得注意的是，深圳現(xiàn)有的住房中，商品房占比并不高?！渡钲谧》勘Ｕ习l(fā)展規(guī)劃（2016-2020）》顯示：根據(jù)2013年的住房調查，全市住房總量共1035萬間套。其中，商品房約128萬套；政策性保障性住房約34萬套；單位及個人自建住房約55萬套；原村民集體經(jīng)濟組織自建、合建房33.44萬棟，約650萬套間；工業(yè)區(qū)配套宿舍及其他168萬套間。按上述數(shù)據(jù)計算，商品房的占比僅為12.4%。

但是，吳思康的講話中沒有透露深圳人均居住面積。記者能查到的最新數(shù)據(jù)是2015年的。據(jù)《深圳統(tǒng)計年鑒2016》顯示，2015年，深圳人均住房建筑面積20.6平方米。

雖然這一數(shù)據(jù)與“正常”值（人均居住面積35平方米）還有一定差距，但2016年深圳市新建住宅成交套數(shù)4.04萬套、竣工保障房5.1萬套，2017年計劃新開工及籌集人才和保障性住房8萬套、供應4.5萬套。隨著后期大量商品房、保障房的建成，深圳商品房占比、人均居住面積等有望逐步增加。

上海：住房數(shù)量足以滿足

在上海樓市，不僅城鎮(zhèn)住宅總量和城鎮(zhèn)常住人口總量匹配，人均居住面積亦不低。

《2016年上海市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，至2016年末，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積36.1平方米，居民住宅成套率達97%。

人均36.1平方米，這一數(shù)字在全國熱點城市中是比較高的，很讓北京、深圳、廣州等地的居民羨慕。記者注意到，上海城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積逐年在改善提高，2012年至2015年的數(shù)字分別為33.9平方米、34.4平方米、35.1平方米、35.5平方米。

同期，上海的人口增長速度并不快。2015年末，其常住人口總數(shù)為2415.27萬人。到2016年末，這一數(shù)據(jù)更新為2419.70萬人，僅僅增加了4.43萬人。

上海城鎮(zhèn)化率較高，這方面能查到的最新數(shù)據(jù)是2011年，城鎮(zhèn)人口為2096萬人，城鎮(zhèn)化率達89.3%?？紤]到這幾年城鎮(zhèn)人口的增加，暫按2150萬人計算，上海城鎮(zhèn)住房面積約為7.76億平方米，如果每套住房面積按85平方米計算，大約共有913萬套。

上海官方公開的其他數(shù)據(jù)也印證了記者這一推算。根據(jù)《2016年統(tǒng)計年鑒》，截至2015年底，上海各區(qū)縣居住房屋面積總計6.3億平方米?！?016年本市房地產市場綜述》顯示，2016年，上海市商品房施工面積1.51億平方米，住宅8073.94萬平方米。另外，2016年，還新增供應各類保障性住房5.2萬套。

如果僅從居住需求來看，上海目前的住房數(shù)量足以滿足，而且人均居住面積還不低。

北京：去年新增住宅約22.34萬套

相比上海，《北京市2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》并沒有披露城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積的數(shù)據(jù)。這方面能查到的最新數(shù)據(jù)見于《北京市2015年暨“十二五”時期國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，到2015年末，北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為31.69平方米。

截至2015年末，北京常住人口2170.5萬人，其中城鎮(zhèn)人口1877.7萬人。據(jù)此推算，北京城鎮(zhèn)住房面積大約5.95億平方米。北京很多住宅面積不大，特別是早些年建的，如果按照每套80平方米計算，大約共有744萬套。

而截至2016年末，北京市常住人口2172.9萬人，比上年末增加2.4萬人，其中城鎮(zhèn)人口1879.6萬人，只比2015年多了1.9萬人。根據(jù)《北京市2016年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2016年，北京市竣工的商品住宅為1275.2萬平方米，各類保障房竣工6.4萬套。如果同樣按照每套80平方米計算，去年一年新增住宅約22.34萬套。

北京城鎮(zhèn)戶均人口2.7人，據(jù)此推算約有家庭695萬戶，按照北京目前的城鎮(zhèn)住宅總量，是能滿足居民的自住需求的。

財經(jīng)自媒體“杠桿游戲”的主創(chuàng)張銀銀認為，北京還有大量的非住宅性質公寓、單位宿舍等，實際承擔的是居住職能，如果把這一塊也考慮進去，北京目前的房屋（住宅+公寓）不僅能滿足需求，甚至有部分一定是空置的。

廣州：擁有住宅房屋約800萬套

4個一線城市中，廣州現(xiàn)有住房數(shù)量并不高，但人均居住面積卻不低。

今年3月19日發(fā)布的《2016年廣州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，2016年末常住人口1404.35萬人，城鎮(zhèn)人口比重為86.06%。不過，這份公報并沒有披露廣州市城鎮(zhèn)居民人均住房面積，只提到“全年農村常住居民居住住房總建筑面積人均49.74平方米”。

目前能查到的最新官方數(shù)據(jù)來自于《統(tǒng)計年鑒》，2013年，廣州城鎮(zhèn)人均住房面積為22.73平方米。

另一個能夠作為參考的數(shù)據(jù)，則來自廣州市政協(xié)委員、廣州住建委總工程師李敏霞在今年1月召開的廣州市政協(xié)十三屆一次會議上的發(fā)言。李敏霞說，目前廣州擁有住宅房屋約800萬套，總建筑面積約6.43億平方米，若常住人口按1740萬計算，人均居住面積超過35平方米。

作為系統(tǒng)內的人，李敏霞所透露的這些數(shù)據(jù)應該比較可信。李敏霞還表示，廣州市購房群體日趨年輕化，21歲至36歲人群購房比例從2014年的49.7%上升到2016年的61.2%。

值得注意的是，廣州的人口吸引力較強。從官方公布的常住人口數(shù)據(jù)來看，2014年為1308.05萬人，2016年則達到1404.35萬人，2年增加近100萬人，遠超同省的兄弟城市深圳。

南京、蘇州不缺房

作為二線城市的代表，樓市“四小龍”之一的南京和蘇州，其住房數(shù)量同樣遠非市場所言的那么緊缺。

記者通過業(yè)內人士進行查詢，南京市區(qū)目前商品房共有144萬套入網(wǎng)，總面積1.33億平方米，平均每套面積92.3平方米。該統(tǒng)計僅僅是已登記入網(wǎng)的商品房，不包括公寓、自建房、安置房、保障房、單位宿舍等。

根據(jù)《南京統(tǒng)計年鑒2016》和《2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2015年，南京市城鎮(zhèn)人均居住面積36.5平方米；常住人口823.59萬人，其中城鎮(zhèn)常住人口670.40萬人，戶均人口2.82人。由此推算，城鎮(zhèn)住房面積大約2.4億平方米，如果按每套房面積90平方米計算，共有267萬套房，超過238萬的家庭戶數(shù)。

隨著特大型城市的定位，南京人口流入再回上升通道。2016年，南京常住人口增長3.41萬人，創(chuàng)四年來新高。人口增長的同時，新建商品房的數(shù)量也在增加，2016年共賣出14.5萬套商品房，比前五年平均水平多一倍。

顯然，南京現(xiàn)有住房數(shù)量能滿足居民自主需求。而且，“十三五”期間，南京新建商品房年均上市將達800萬平方米、各類保障性住房1500萬平方米約15萬套。

相對于南京，蘇州的住房更寬裕。根據(jù)《蘇州統(tǒng)計年鑒2016》、《2016年蘇州市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，2015年，蘇州城鎮(zhèn)人均居住面積43.8平方米；常住人口1061.60萬人，其中城鎮(zhèn)人口794.08萬人，戶均人數(shù)3.04人。由此推算，蘇州城鎮(zhèn)住房面積大約3.5億平方米，如果按每套房面積90平方米計算，共有388萬套房，超過261萬戶家庭數(shù)。

作為江蘇經(jīng)濟第一市，2016年，蘇州商品房銷售火爆，共成交11萬多套，成交面積1259萬平方米。不過，蘇州人口增長速度開始放緩，2016年只比2015年增加了0.97萬人，遠低于南京的3.41萬人。

張銀銀認為，蘇州的小城鎮(zhèn)、農村，大部分已準城市化，對蘇州市區(qū)的依賴沒有一般城市大。另外，近300萬外來人口中，有很大部分可能只是來打工的，永遠不會在蘇州買房。如果除掉這部分，不敢想象蘇州真實的城鎮(zhèn)住房空置率有多高。

期待公布住房數(shù)據(jù)

從記者推算的一線城市和部分熱點二線城市的住房數(shù)來看，都能滿足居民自主需求。如果加上待售、在建的房子，以及小產權房、自建房等沒有納入統(tǒng)計口徑的住房，目前這些地方的住房數(shù)應該是遠遠大于其城鎮(zhèn)居民家庭戶數(shù)的。

經(jīng)濟學家馬光遠曾撰文指出，從數(shù)據(jù)的透明度而言，中國的房地產市場就是一個真正的“檸檬市場”，無論是房子的基礎數(shù)據(jù)、房價的統(tǒng)計指標、土地供應、城市規(guī)劃、住房需求等等，都基本是一筆糊涂賬。就拿房子的基礎數(shù)據(jù)來說，從1998年房地產市場化以來，中國究竟有多少房子，每個城市住房的存量究竟有多少，迄今似乎沒有任何部門做過統(tǒng)計。

馬光遠認為，每個城市有多少房子等數(shù)據(jù)清楚透明了，房價怎么走，老百姓會自己判斷。這個問題如果一直是一筆糊涂賬，成為一個秘密，房子的稀缺就會成為炒作的借口。

值得注意的是，中國正在進行一次真正的住房普查，大部分地區(qū)已開始發(fā)放不動產權證。截至2016年底，不動產統(tǒng)一登記制度已在全國335個地市州盟、2808個縣市區(qū)旗實施。國土資源部部長姜大明近日表示，爭取年底前實現(xiàn)全國所有縣市的不動產登記，地方市縣的不動產統(tǒng)一登記全部接入國家級平臺。

這意味著，一旦今年底或明年登記聯(lián)網(wǎng)完成，一個人在全國買過幾套房，只要進行過登記，都可以在平臺上查到。屆時，再想炒房，或許會變得更加困難。

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