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　　很多人認(rèn)為對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，人口結(jié)構(gòu)是一個(gè)中長(zhǎng)期因素，對(duì)短期影響有限。

但根據(jù)筆者在近著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中的詳細(xì)分析，就房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，人口結(jié)構(gòu)這個(gè)中長(zhǎng)期因素當(dāng)前正處于一個(gè)量變向質(zhì)變的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)。再結(jié)合海外的歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，人口結(jié)構(gòu)演變又可謂一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

2012年人口結(jié)構(gòu)迎拐點(diǎn)

與所有商品一樣，面對(duì)將近十四億的人口，房地產(chǎn)確實(shí)存在很大的需求，那么哪些人才是買房的主力軍呢？勞動(dòng)年齡人口（15歲～64歲）才是購(gòu)房的主體。

但從2011年開始，中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)，勞動(dòng)力人口占比逐步下滑，2013年該數(shù)據(jù)為72.8%。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院副院長(zhǎng)蔡?在2012年接受記者采訪時(shí)表示，2013年是人口紅利消失的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，甚至根據(jù)最新的人口普查數(shù)據(jù)，這個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)2012年已經(jīng)到來(lái)了。

購(gòu)房適齡人口明年達(dá)峰值

分析房地產(chǎn)需求，相對(duì)于勞動(dòng)年齡人口，還有個(gè)更精確的指標(biāo)，即購(gòu)房適齡人口（25~49歲）。

根據(jù)2010年全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，2010年我國(guó)購(gòu)房適齡人口約為5.47億人。據(jù)此推算，2015年達(dá)到5.68億人口峰值，但從2018年開始加速下滑，到2020年、2025年分別下降到約為5.43億人、5億人。

也就是說(shuō)，從2015年左右起，中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降，房地產(chǎn)購(gòu)買需求結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大改變，甚至出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的購(gòu)買力不足。

總而言之，無(wú)論是從勞動(dòng)年齡人口看人口結(jié)構(gòu)的惡化，還是購(gòu)房適齡人口的趨勢(shì)，對(duì)于房地產(chǎn)需求而言，都不容樂觀。更不用說(shuō)還有諸多其他不利因素。

危險(xiǎn)的信號(hào)：海外案例

從國(guó)際上看，勞動(dòng)力人口的轉(zhuǎn)折點(diǎn)也往往意味著房?jī)r(jià)拐點(diǎn)。遠(yuǎn)的有，日本勞動(dòng)力人口占比1992年見頂，1991年房地產(chǎn)泡沫就已經(jīng)開始破裂。近的有，美國(guó)勞動(dòng)力人口占比2006年見頂，2007年房?jī)r(jià)開始轉(zhuǎn)向。

對(duì)于中國(guó)而言，2012年中國(guó)勞動(dòng)年齡人口總量出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2015年起中國(guó)購(gòu)房適齡人口數(shù)量開始下降。當(dāng)中長(zhǎng)期因素正在發(fā)力時(shí)，你還會(huì)覺得2014年起的房?jī)r(jià)調(diào)整只是一個(gè)短暫的調(diào)整，市場(chǎng)成交稍有回暖就是一個(gè)抄底良機(jī)嗎？